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萬科去年回款2000億 今年拼轉型
??萬科官方前晚公佈2014年業績，全年銷售金額2151.3億，同比增長25.9%。雖然強勁對手綠地集團還未公佈官方數據，但從歷來相差不遠的機構統計來看，萬科已經失去盤踞十餘年的銷售榜龍頭寶座，屈居第二。規模放緩的白銀時代，萬科強調堅定轉型，地價還在高位的當前會謹慎投資，2015年將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，同時也將拓展產業地產、創業園區等領域，助力城市不同階段的產業發展。
??年度回款2000億
??根據萬科公佈的全年業績，2014年萬科累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，相比2013年分別增長21.1%和25.9%，創歷史新高。
??萬科稱已經很多年不再設立固定的銷售目標，但現金為王的白銀時代，“回款”自有其真實意義。去年12月23日，萬科完成年度回款2000億。萬科總裁鬱亮認為，隻有獲得回款才是真正的銷售，目前需要加倍重視經營性現金流的健康，用更嚴謹的尺度來測度銷售業績。
??今年房地產業首次出現兩傢兩千億銷售規模的房企。從今年龍頭房企變化特征來看，在2014年市場低谷期，龍頭房企的規模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌，實現銷售業績逆市增長，出現“大者恒大”，市場集中度不斷提高的局面。
??“這個表現並不意味著萬事大吉，2014年全年龍頭房企銷售業績仍然光鮮亮麗隻是表面的，並不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續沿用規模化的擴張模式繼續前行。”同策咨詢研究總監張宏偉向南都記者表示，龍頭房企銷售業績繼續變大的同時，其持有型物業的收入占整個營收的比例較低，此時房企的轉型之路勢必會受到影響。
??不少房企自知，如果沒有及時調整佈局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。
??土地市場調整尚未結束
??回顧過去一年，轉型成為業內提及頻率最高的詞匯之一。中國指數研究院分析認為，在樓市降息等政策利好下，樓市先抑後揚分化加劇，房地產市場化轉型將加速到來。在萬科看來，白銀時代，“領跑者的責任在於率先找到新的出路。”
??“從2014年房企經營業績可以看出，行業已經出現瞭分化，”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受南都記者采訪表示，龍頭企業如萬科、綠地、碧桂園等銷售情況看好，業績依然保持增長的態勢，但是一些中小房企則面臨業績下滑，甚至資金鏈斷裂的風險與壓力。
??事實上，目前萬科對於行業發展也保持著謹慎，這反映在萬科的投資策略上。去年12月，萬科在深圳、珠海新增加2個項目，對應萬科權益的規劃建築面積約24.5萬平方米。
??“過去一年中各地房價普遍回調，但土地出讓底價還在高位，土地市場的調整尚未結束。”萬科董秘譚華傑向南都記者表示，基於這一判斷，萬科在新項目發展上仍然會保持謹慎，理性投資，回避估值過於樂觀的地塊。
??業務轉型管理變革
??對於2015年的發展規劃，萬科表示在“轉型”這個大主題中，將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗。此外，公司將跟隨城市發展腳步，針對養老、醫療、度假等城市發展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產品和服務，同時也將拓展產業地產、創業園區等領域，助力城市不同階段的產業發展。
??萬科還強調，與業務轉型並進的是萬科在組織管理制度上的變革。2014年上半年，隨著項目跟投制度以及合夥人持股計劃相繼落地，萬科事業合夥人制度正式啟動。
??“對於知識密集型行業，合夥人機制很可能取代職業經理人機制，成為知識擁有者建構自身舞臺的未來主流范式。”萬科總裁鬱亮如是判斷。
??“未來房地產行業龍頭老大長什麼樣兒？”同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者分析稱，市場格局是在逐步發生變化的，未來房地產市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規模化為標準，而是更加多元化，未來房地產市場“老大”極有可能會呈現出多個領域的“老大”。
??采寫：南都記者陳琳琳
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/08335958389689630379946.shtml
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