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地王背後的圖謀土地饑渴助推融創搶地

  縱觀目前融創在北京的佈局,除瞭與方興合作的金茂系產品之外,其獨立開發的項目在售的僅有西山壹號院以及即將入市的亦莊丹楓壹號。有接近融創中國的房地產人士向 《每日經濟新聞》記者表示,"現在他們在北京可以說是有錢沒地,特別到瞭最近的一個半月,拿地的決心就非常堅決瞭。"

  上述分析人士指出,"如果融創繼續保持這樣的拿地節奏,便會加大風險,但依照現在的地塊情況來看,高端項目的利潤狀況還是比較可觀的,如果能加快開發周期,風險還是可控的。"

  這僅僅隻是一個項目。從2010年83億元的銷售額,到今年極有可能完成的450億元,再到半個月內拿下上海亦莊、北京農展館兩塊地王,融創的業績增長速度甚至超過瞭一些龍頭房企。

  《每日經濟新聞》記者梳理後發現,目前在融創的土地儲備中,上海占比最高,達到瞭38%,其次是天津和重慶,而北京占比不足10%。

  "假設的前提是銷售都處於正常的狀態,自然不會出現太大的問題,但比較擔心的就是市場會出現波動。"蘭德咨詢總裁宋延慶對此表示。

  在融創拿下農展館地塊之後,穆迪估計,與去年土地金比較,公司今年平均土地收購成本約20%~25%,增加未來一至兩年利潤率收縮的風險,如將新購的土地計算在內,估計融創今年首8個月的合約土地收購總計約173億元,相等於其275億元簽約銷售額的63%,去年上述比例為40%~45%。若公司維持收購步伐,可能會削弱其流動性及提高杠桿比率。

  農展車貸銀行屏東二胎年息館地王的影響力已經讓融創成功地從一個區域房企上升為全國知名房企。也許,這也正是融創執意拿下此地的又一原因。它在豐富瞭其北京區域產品線的同時,也為其全國化戰略搭好瞭框架。

  來自申銀萬國的研究報告指出,融創現有的約800萬平方米權益可銷售土地儲備,大概能夠產生1500億元權益銷售額,這將有能力支撐公司銷售持續以每年30%的增速發展到2016年,但上海、北京雖然按價值計算占到瞭凈資產值的接近四成,但實際可售資源也不過100萬平方米。

  根據融創中國的中期業績,2013年上半年累計實現合約銷售額236億元,同比增長89%。同時,行業排名從去年年底的第12名上升至目前的第11名。

內容來自sina新聞

  高速周轉離不開土地的及時補倉。截至今年6月底,融創中國總土地儲備存量為1653萬平方米,其中權益土地儲備為1090萬平方米,按照企業目前年度200萬平方米銷量,可滿足未來7~8年開發需求。

  地王背後的圖謀

  "對於融創來說,最大的優勢就在於其營銷。包括其跟綠城的合作也是綠城出產品,融創負責營銷。"朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者。上述香溢花城項目,短短半月超過7000萬元的銷售額,融創在營銷方面的功力展露無遺。"這就能幫助其加速周轉,快速補充現金流。"

  "如果沒有十拿九穩的把握,孫宏斌也許不會下手,但現在的風險的確就在於政策的不確定性。"一位長期關註融創的分析人士表示。

  此外,據融創中國在中期業績會中透露,今年下半年,將加大推案量,可售貨值達到700億元,包括220億元庫存及480億元新推項目。

 可控與不可控的風險

  "我一直對房地產市場悲觀,因為房地產行業不可能在經濟下滑壓力巨大的環境下一枝獨秀。需要慎重選擇,我們選擇一線城市核心地段高端精品,我們有選擇有判斷有紀律,執行得也很堅決。"孫宏斌如此解釋奪地農展館。

  外界對於地王風險的猜測,根源在於持續的宏觀調控,以及未來調控的不確定性。

  通過融創中國的年報可以發現,目前融創中國持有現金達145億元,遠高於一年內到期債務65.7億元,且短期貸款占總債務的比重不足30%。

  "值得註意的是,企業凈負債率雖由去年的79%降至72%,依然處於行業中上水平。不過,參考銷售金額/有息債總額比值,比值越高反映企業償債能力越強,可以看到,在已公佈中期業績的標桿房企中,融創中國排名靠前,該比值高達95%,說明企業有足夠能力應對債務壓力,風險可控。"CRIC研究中心分析師朱一鳴表示。

  一部中國房地產版的速度與激情正在融創房屋二胎利率多少免費諮詢試算中國的內部上演。

  拿下農展館地塊不久,融創內部馬不停蹄展開新的工作。據《每日經濟新聞》記者瞭解,9月2日剛剛以5.07億元收購滬上知名老盤香溢花城項目,截至目前十多天的時間,融創就奇跡般完成瞭7000多萬元的銷售額,速度之快令人咋舌。

  對於奪地農展館,融創中國相關人士此前對 《每日經濟新聞》記者表示,"我們認為三環核心區域還是有很強的需求,我們也會在這兒做出具有全國標桿意義的超高端項目"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/08012419546.shtml
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