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  然而,證券時報記者經過多方調查瞭解到,茂業系其實在玩雙重"賭局",其中一場"捂盤升值"的賭局已經結束,而另一場圍繞深圳"限購令"何時結束的新賭局剛剛開場。

  一位不願具名的知情人士告訴記者,其實早在深深寶與深圳基泰準備合作建設項目時,也就是上世紀90年代,該地塊在國土部門重新備案,性質從工業用地轉變為商住用地。那麼,僅從1999年至今已有約14年之久,如果按照70年產權推算,項目可用年限可能隻有56年左右。顯然,"德弘天下"項目已經"先天性短壽"。

  "德弘天下"項目的"前世"當時被稱為"深寶商業城"。起初,深深寶計劃與深圳基泰投資有限公司合作開發這塊土地,不過由於雙方產生分歧,深圳基泰在1999年時退出瞭合作。正是基於這個機會茂業系介入,正式與這塊土地"結緣"。

  據悉,該項目早在2009年2月就已經動工。根據深圳茂業方面計劃,項目竣工時間為2012年2月。事實上,深圳茂業對施工時間表把握還算準確,該項目在2010年11月就已經封頂。按照慣例,封頂後,深圳茂業便可以為"德弘天下"申請預售許可證彼時,深圳"限購令"尚未實施。

  土地年限守口如瓶

 捂盤坐享項目升值

  記者調查發現,"德弘天下"項目目前隻有前三個證,《建設工程規劃驗收合格證》並未到手。"一般有的開發商會打擦邊球,在項目預售後才拿建設工程規劃驗收合格證,而現樓銷售的項目則應該提前拿到這個證,很少有項目落成後兩三年瞭還沒拿到。就常理而言,政府方面可能刻意在壓。"深圳一龍頭房企項目運營負責人告訴記者。

  "茂業顯然錯過瞭豪宅銷售的好時機。"一位熟悉深圳地產圈的業內人士感嘆。的確,價值近百億的項目茂業系竟然死捂三年不開盤,看上去頗耐人尋味。

  在他看來,"德弘天下"在2010年底便可申請預售許可證,一般急於回籠資金的開發商都會加緊出貨。"其實,深圳限購政策實施之前,大型開發商多少會收到風聲,但是深圳茂業反而沒有加緊出售,這確實很反常。"宋丁感到疑惑。

  據公開資料顯示,"德弘天下"項目近期計劃的開盤時間一推再推。深圳茂業最初計劃去年12月開盤,隨後推遲至今年3月。至今該項目仍無任何開盤跡象,深圳茂業方面近日又將開盤時間推至今年6月。

  "德弘天下"這個位於深圳羅湖核心地段的項目,總建築面積達到26.5萬平方米。如果按照周邊樓盤目前3.5萬元/平方米的均價計算,"德弘天下"可為茂業系貢獻92.75億元的銷售收入。

  編者按:在深圳羅湖的核心地帶,茂業系一個名為"德弘天下"的豪宅項目已經屹立多年。令人不解的是,從2010年項目封頂達到預售標準後,卻遲遲未見開售。時至今日,這一價值近百億項目何時開售仍處於迷霧之中。

 開盤日期一推再推

  "現在公司銷售部門還沒進駐,除瞭戶型之外,其他所有的樓盤信息都還沒有出來,具體什麼時候開盤,我們也不清楚。"電話中一位工作人員向記者如是表述。據該工作人員透露,目前"德弘天下"隻有兩種戶型,一種是220平方米的大戶型,另一種是230平方米的復式戶型,二者皆為雙拼戶型。

  按照規定,開發商要對樓盤進行銷售,需要擁有"五證",即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋銷售(預售)許可證》。開發商在取得《房屋銷售(預售)許可證》之前必須先獲取前"四證"。

  記者隨後聯系到深圳茂業負責深圳區域地產業務的人士,該人士告訴記者,"德弘天下"是現樓銷售,所以之前並沒有申請預售證。他坦言,公司負責"德弘天下"項目銷售的部門尚未成立,具體開盤時間其實仍未確定。至於深圳茂業方面為何選擇現售而非預售,該人士並未直接回應。

  在隨後的2009年,這塊宗地號為H307-38的地塊正式易主。深圳規土委資料顯示,深深寶當時將土地使用權轉讓,而受讓方就是深圳茂業。前述知情人士也透露,2009年初,深圳茂業與深深寶隻是辦理瞭相關轉讓手續,實際上早在雙方簽訂《合作建房合同》時,土地"開發權"就已經落入深圳茂業手中。

  據公開資料顯示,"德弘天下"項目是由深圳茂業(集團)股份有限公司(下稱"深圳茂業")所開發。而深圳茂業與在香港上市的茂業國際(00848.HK)同屬於茂業集團旗下子公司,深圳茂業是茂業集團的地產開發平臺,公司董事長張靜為茂業集團董事長黃茂如之妻。

  "像"德弘天下"項目這樣的雙拼戶型,未來銷售可能愈發困難,茂業方面最大的希望可能就是:賭深圳"限購令"的結束。當然也不排除通過其他途徑繞過政策。"上述房企項目負責人分析稱。

  但茂業至今也沒有打算讓這一豪宅項目立刻銷售如果公司想這樣做,在更早的2010年11月,便可實現預售。從2010年至今,"德弘天下"周邊的一個個新盤拔地而起,甚至包括2010年才開始拆遷的舊改項目,去年都已實現銷售。相比較而言,"德弘天下"仍一直處於"沉睡"狀態。

  該人士透露,"德弘天下"主打雙拼房,一個房有兩個甚至三個房產證。"為規避限購政策,茂業方面正在積極運作,看能不能將兩三個房產證合成一個房產證,但現在尚不知道進展是否順利。如果不順利,開盤拖到明年也有可能,總之這個樓盤非常麻煩。"該人士語氣中略帶一絲擔憂。

  "如果深圳茂業將項目定位為豪宅,可能已經錯過瞭最佳銷售時期。因為近年來對於豪宅的最好銷售時間就是2009年至2011年4月前。"深圳旅遊地產綜合研究院主任宋丁告訴記者。

  所謂"雙拼戶型",與約7年前深圳出臺的一項政策有關:2006年深圳出臺"90/70"政策,規定凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。正是這項規定,使一些開發商推出瞭雙拼、多拼房(將兩間或多間90平方米以下的房子合為一間)來規避限制,其中就包括"德弘天下"。

  事實上,談及深圳茂業的這個豪宅項目,也不得不提這個項目所處的地塊。令人感到蹊蹺的不僅僅是深圳茂業錯過銷售最佳時期,以及目前開盤時間一推再推,更讓人感到不解的是,深圳茂業方面對於項目的土地年限避而不談。

  "對於項目的土地年限怎麼算,我不太清楚。"前述"德弘天下"物業工作人員對於記者的提問選擇瞭回避。而前述負責深圳區域地產業務的人士在回答同一個問題時,亦表示不清楚。對於一個"即將"出售的項目,深圳茂業從上至下似乎在刻意隱瞞項目土地年限。盡管這個數字終將會公之於眾。

  記者通過多方調查發現,其實"德弘天下"所處地塊背後有著冗長的故事,故事甚至要追溯到上世紀90年代。銀信貸條件二胎年息

  據悉,"德弘天下"項目所在的地塊宗地號為H307-38,是深圳一傢上市公司深深寶A(000019)在2009年轉讓至深圳茂業手中。早在上世紀90年代,該地塊地址就是深深寶的註冊地址,深深寶廠房當時就坐落於此。這塊土地在從工業土地轉化為商住用地時,經過瞭在國土部門重新備案。準確地說,目前"德弘天下"項目的土地年限應該從重新備案的這個日期算起。

百億豪宅捂盤三年 深圳茂業雙重賭局探秘

  隨後,深圳茂業取代深圳基泰,與深深寶合作開發"深寶商業城"。為此,深圳茂業方面支付瞭深深寶1.46億元的資金。

  根據當時合作協議,深深寶方面協助深圳茂業辦理建房售房手續,而有關建房成本以及實際售房收入與深深寶無關,由深圳茂業方面承擔。這時開始,這塊土地已經成為茂業系的"舞臺"。

  不過,"深寶商業城"項目計劃當時似乎也走得並不順利。記者查閱資料發現,深圳茂業方面直到2003年才動工拆除深深寶的工廠,用以建設"深寶商業城"。當年,深深寶管理費用較上年增加1222萬元,增長45.96%。資料顯示,這筆費用的增加,是深深寶拆除這塊地之上的廠房以及搬遷生產線,所發生的停產費用計入管理費所致。

  最終"深寶商業城"項目悄然流產。記者查閱深圳規土委資料發現,2008年10月6日,深圳規土委曾向深圳茂業以及深深寶下發"德弘天下"的項目建設工程規劃許可證。這意味著,"德弘天下"項目當時已經登上臺面。

內容來自sina新聞

  "工地大門緊閉"、"沒有任何施工的跡象"、"樓盤已達到現樓標準",這是茂業旗下豪宅項目"德弘天下"的現實寫照。事實上,據證券時報記者此前觀察,"德弘天下"項目早在1年多前就已經處於這樣的狀態,靜靜等待開售。

  證券時報記者 馮堯

  值得一提的是,如果"德弘天下"項目在2010年初就開售,以當時深圳羅湖接近1.7萬元/平方米的新房均價來算,茂業方面所獲得的銷售額恐怕隻有現在的一半不到。深圳茂業並不急於銷售,即便是捂盤若幹年,也可以坐享項目升值。這是已經結束的一場"賭局",這一局,茂業系賭的是"捂盤升值"。

  "對於資金鏈較為充足的開發商而言,項目轉為現售甚至捂盤的風險目前來看並不大,而且對於豪宅現售政府樂見其成,對於捂盤政府也會睜一隻眼閉一隻眼。"宋丁坦言。

  正如宋丁所言,豪宅入市會拉高區域均價,在樓市調控時期,這是政府不願意看到的情況。深圳房地產信息網研究部研究員吳上錦告訴記者,目前深圳規土委統計范圍僅限於領取預售許可證的項目。"那麼,那些直接申請得到銷售許可證的項目,實際上就繞開瞭國土局的新房成交統計系統。"他表示。

  事實上,近年來深圳不少豪宅項目采取瞭現售的做法。如此一來,豪宅不會計入預售系統影響全市住房均價。

  然而,限購政策出臺,顯然讓茂業方面的算盤落空。一方面,"德弘天下"項目一房兩證、一房三證問題,讓購房者掣肘於"房票";另一方面,政府方面也在限制"德弘天下"的開售。

  如今,盡管樓盤升值的預期達到瞭,但茂業系卻不得不面對房價調控的種種制約。在"捂盤升值"的這場賭局中,茂業系雖然押對瞭方向,但沒法順利實現銷售,不能算贏。

  不過,延期銷售近3年的"德弘天下"項目,目前仍無預售跡象。證券時報記者多日連續走訪發現,"德弘天下"項目工地一直處於緊閉狀態,而且項目內也並無任何施工跡象。記者以購房者身份撥打高掛樓盤之上的聯系電話發現,電話那頭根本不是銷售部,而是該項目的物業管理部。

  調控時期,豪宅入市向來較為敏感。如果按照前述中原地產人士所言,深圳茂業正在試圖將房產證合二為一。那麼,不難看出,在錯過最佳銷售時期後,深圳茂業也開始急於出貨瞭,但目前的限購政策阻礙瞭項目銷售進程。

  對於一個計劃在2個月後開盤的樓盤,項目銷售部門仍未成立,這並不常見。不過據悉,深圳茂業此前已經委托中原地產作為樓盤銷售的代理商,記者輾轉聯系到中原地產一位內部人士。

  可以說,茂業系剛開始的這場新"賭局",在對賭"限購令"的結束,同時也在賭自身"繞政策"的能力。但不管結局如何,茂業系欲坐享這近百億銷售收入,不確定因素太多。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/07461973710.sh建地tml
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