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  李文傑稱,由於北京房屋權屬十分復雜,比如一些自建房、公房、拆遷房等無法核實原值,對於這一部分依然按照核定征收,這也是尊重現實的辦法。"20%所得稅的嚴格執行,短期之內會影響市場氣氛,長期來看未來都會被買房人消化。"李文傑表示,根據以往的經驗來看,交易環節的費用一般都會轉嫁到買房人頭上。

內容來自sina新聞



  ■銀行反應

>>【點擊查看:國五條京版細則專題】

  新舊政策以網簽時間為界

  此外,細則明確,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例,但沒有明確具體的提高比例。目前,北京第二套住房貸款首付款比例為六成,業內人士估計,如果繼續提高,二套房首付款至少會提高到7成。

個人轉讓住房將征20%個稅 二套房貸首付將超6成

  鏈傢地產副總裁林倩表示,這一政策下,約六成購房需求將受到影響。根據鏈傢地產市場研究部統計,去年以來,改善型需求占比約為45%。其中至少八成為賣一買一的置換需求,也就是說有36%為業主的唯一住房,再除去少部分不滿5年的房源,預計二手住宅市場中將有60%左右的需求受到稅費調整影響。

  中國銀行發佈二季度宏觀經濟金融展望報告,對於市場比較關註的房地產調控"國五條"報告指出,從短期看,二手房的銷量會受到較大影響,但在目前供小於求的情況下,需求會轉向新房市場,從而促使新房交易量上升,房地產市場將由一季度的量價齊漲轉向二季度的量滯價穩,三季度,隨著供需雙方對政策的逐步消化,房地產市場將試探性下挫,成交量可能萎縮。中行對2013年房地產銷售維持前高後低的觀點。

  或將避免買房人偷逃稅款



  也就是說,假設二套房的首付提高至70%,以評估價200萬的二手房為例,貸款20年,首付提高70%以後借款人要多支付20萬的首付款,前期資金壓力較大,但是相對還款的壓力會減少很多,因為相應的貸款額度也隨之降低。從月還和總還款的金額來看,商業貸款新舊政策對比月還節省1575.3元,總還款節省378073元。公積金貸款新舊政策對比,月還節省1314.4元,總款節省315454元。二套房新政策商貸與公積金對比,因為公積金的利率較低,所以月還款會比商業貸款少782.73元,總還款少187855元。

  北京中原地產市場研究總監張大偉算瞭筆賬:以一套目前總價200萬的普通二手房計算(非5年內唯一住房),之前個稅繳納2萬,而房主原購房值50萬,新政後按照差額的20%計算,也就是30萬。個稅增加28萬。個稅就相當於房屋總價的14%。

  六成二手房購房需求受影響

  市住建委相關負責人表示,3月31日以後完成網上簽約的二手房交易,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,依法嚴格按轉讓住房所得的20%計征個人所得稅,以有效抑制投機投資購房。不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。

  □個稅政策

  該負責人特別強調,新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為準。

  由於個稅改按差額的20%征收,不同類型的房源稅費增加的程度也有所不同。首次購屋二胎年息借貸增貸轉貸例如,未滿5年的非普通住宅新政後稅費占房款的18.1%,這一比值,是稅費最低的滿5年且業主唯一的普通住宅的18倍。(詳見下表)

  京城個貸機構"偉嘉安捷"指出,二套房相比首套房,購房者的支付能力一般更強,同樣增加一成首付,對於首套房購房者來說,可能會抑制30%的需求,而對於二套房來說,增加一成首付的影響要小很多。



  據記者瞭解,根據稅務規定,對所得征稅,可以在稅前扣除房屋原值和合理費用。但在實際征管中,由於各種歷史原因,一些納稅人不能提供完整、準確的房屋原值憑證、不能正確計算房屋原值,對此,稅法又規定,可由稅務機關核定其原值。這樣,就有瞭"據實征收"和"核定征收"兩種做法。

  此外,新政對此前一部分偷逃稅款的買房人影響巨大,將會避免部分買房人今後偷逃稅款。由於北京此前都按照核定征收,即1%房價征收,一部分買房人為瞭少繳稅,故意將成交價降低,如200萬的房價網簽成150萬。但如果這一人群此後賣房,房產的原值將會以150萬為準,這意味著他將繳納更多的所得稅。

  >>算筆賬

  北京房地產中介協會會長李文傑表示,本次北京細則最重要的調控措施是20%所得稅征收,它的主要內容是對國五條的重申,最關鍵是具備瞭現實操作可能。"這一規定基本上囊括瞭大部分商品房。政府能夠落實這一細則,實際上意味著對房屋原值已經有瞭核實的基礎,並且同稅務部門進行瞭有效溝通。"

  購200萬房將增稅28萬

 ■業內分析

  張大偉稱,這一政策必然會影響成交量明顯下調,在細則執行後,成交量必將萎縮,可能會回到2012年年中平均水平。

  □二套房首付



  二套房首付比例或提至7成

  細則明確,繼續暫停第三套及以上住房貸款發放,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。目前,北京第二套住房貸款首付款比例為六成,業內人士估計,進一步提高意味著,二套房首付款至少會提高到七成。

  北京中原地產市場研究總監張大偉表示,信貸政策嚴厲程度創歷史新高,預計首付款比例有可能上浮到7成。他認為,此政策主要影響人群為改善型需求的購房者。

  與此同時,為支持和保護自住、改善型需求,對個人轉讓自用5年以上傢庭唯一生活用房的,繼續實施免征個人所得稅的稅收優惠政策。

  其中,均以2013年二手住宅成交均價為當前出售的價格水平,滿5年房源的購買價格以2008年水平計算,則其差額相當於當前價格55%,未滿5年按2009年購買計算,差額為當前價格的48%。



  首套房貸政策不會馬上收緊2胎利率年息利率多少免費諮詢試算

  一位國有大行信貸部負責人表示,目前二套房貸款量占房貸總量的比重不到兩成,進一步提高二套房首付比例影響不會太大。他告訴記者,近幾年銀行的貸款結構逐漸發生瞭變化,以前是房貸量占個貸中的80%以上,經過近幾年的調整,消費貸款和經營貸款的量逐漸增加,目前個人房貸、消費貸款和經營貸款的比重基本相當,各占三分之一。該負責人還分析,預計首套房貸政策不會馬上收緊,目前還能享受一定的利率優惠。

  昨天發佈的京版"國五條"細則明確,今起,個人轉讓住房個稅按照轉讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的,依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上,並且是傢庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。鏈傢地產副總裁林倩表示,個稅調整無疑是"國五條"中對市場打擊最大的一項,或能改變投資性購房者的長期預期。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-31/08452001345.shtml

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