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  朱大鳴 觀點地產新媒體專欄作者

  三四線城市的去庫存壓力相對來說較大,一方面是因為經過大量的開發商跑馬圈地後,供給量大幅度增加,另一方面是因為三四線城市機會相對稀少,人 口集聚和就業機會的缺乏。去年相關機構報告測評風險榜單前50強幾乎都被三四線城市占據,排名第一的是酒泉,第二為呼倫貝爾,備受關註的鄂爾多斯排名第 六,其土地消化周期長達9.71年,供求比高達3.88,市場嚴重供過於求。分區域看,風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中,大多數集中在內 陸城市。

  剛剛過去的七月份,同暴漲的六月份一樣,讓購房者與開發商都沒有準備好。今年7月,北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價上漲幅度驚人,同比漲 幅分別高達18.3%、17.4%、17%和16.5%。一線城市驚人漲幅說明,年初所謂的調控目標,是鐵定完不成任務瞭。另一層含義是,由於很多利好政 策和特別優勢主要集中於一線城市和二線城市,調控政策事實上幾乎全被拋棄後,裸奔的一線城市、二線城市的機會要遠遠高於其風險,盡管房價一再高企。

內容來自sina新聞建融新竹橫山建融

觀點時評什麼推動開發商殺出回馬槍重返一線城市

  "一線供給不足和三、四線供應過量"的特征,對於中國房地產市場來說,可能是建融南投國姓建融未來一段時間的典型特征。戶籍制度的逐漸退位,通過房價和地價遏制 人口和資源過度集聚一線城市經濟手段亮出。問題在於,這不僅僅阻止瞭人口過度進入大城市,也阻止瞭人才介入。越來越高企的地價勢必帶動房價高企,租金高 企,大城市擠出效應將會掏空大城市核心競爭力。

  觀點地產網 朱大鳴 這兩年,中國房地產市場出現瞭新變化:從早期因為地王拉高地價的一線城市逃離,到因三四線城市風險大以及鬼城屢屢出現紛紛返回一線城市。可以說,很多開發企業,殺出瞭回馬槍。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/08373477004.shtml

  媒體報道稱,很多開發商已經提出回歸一二線城市的口號,有的更將"致力於中國三四線城市的房地產開發"從企業的經營范圍內一筆劃掉。

  然而,開發商返回一線城市,是需要門檻的,並非所有的房企都能順利返回。以5月份為例,全國主要的一、二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價 地王成交,總成交額也超過150億元。地王與土地溢價率越來越高,不僅僅反映的是市場走好,也反映瞭房企能力的分化。重返一線城市的房企,幾乎是不計成本 地圈地。

  炒房團老巢溫州,連續23個月房價下跌。一些新建商品房比最高峰時下跌瞭百分之三四十。基於此,8月6日,溫州在全國46個限購城市中,率先對 地方版"限購令"進行松綁,其目的是想繼續延續房地產市場日益嚴峻的趨勢。可以說,溫州與鄂爾多斯樓市幾近崩潰,對於這兩個城市來說,不是好消息,對於其 他城市來說,卻是好消息,原因在於,這意味著全國性調控政策的松動。溫州限購政策的退出,打破瞭鐵板一塊的調控步驟,盡管今年以來,很多城市事實上並沒有 真心願意執行這些政策。溫州樓市慘象為其它城市政策裸奔,提供瞭充足的理由。

  總之,房地產企業大規模地返回大城市,最重要的原因有兩個:一個是信貸充足,一個是調控政策裸奔,再加上市場內在的剛性需求與投機性需求旺盛。 地王爭霸賽導致瞭房地產企業壟斷程度顯著增大,這對於中國來說,負面效應遠遠大於其帶來的正效應,這些變化是需要引起管理層高度重視的。



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  從去年開始起,開發商返回一線城市的風潮就開始逐步彰顯。三四線城市的剛性需求較少,因而投資空間較少,一線城市因為長期制造剛性需求能力超 強,樓盤銷售火爆,開發商返回一線城市搶奪利潤的動力顯著增強。於是,一線城市、二線城市的地王爭霸賽不斷上演。與其說還有一些房企在中小城市深耕留守, 不如說是被大房企逼到三四線城市中去瞭。近些年來,中國房地產市場壟斷集中度不斷加強,導致大量中小房企拿地無門,隻好到那些風險較大大房企不願意去的城 市去開辟新天地。一旦市場開辟之後,緊跟而來的大房企又在加緊以資本優勢倒逼,從而導致三四線城市房價上漲過快。

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