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內容來自sina新聞

5月65城房價上漲 房價連漲12個月的五大原因

  2013年6月18日,國傢統計局公佈2013年5月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:

  (一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有3個,持平的城市有2個,上漲的城市有65個。環比價格上漲的城市中,漲幅最高為2.9%。

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。5月份,同比價格上漲的城市中,漲幅最高為15.5%,漲幅比4月份回落的城市有1個。

  此前,根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本[最新消息 價格 戶型 點評]調查數據,2013年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米,環比4月上漲0.81%,自2012年6月連續第12個月環比上漲,漲幅比上月縮小0.19個百分點,其中77個城市環比上漲,22個城市環比下跌,1個城市與上月持平。

  熱錢湧動助推房價通脹預期與房價上漲

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,2013年1-5月全國居民消費價格平均總水平比去年同期上漲2.4%,仍然處於高位持續通脹增長階段。諸如國內"穩增長"背後貨幣"流動性"的持續寬松、歐盟與澳大利亞等國傢的降息、美國與日本等國貨幣濫發等,這些內外因素已經不可避免使CPI不斷面臨反彈壓力,通脹預期也會越發明顯,最終也會誘導中國新一輪的資產價格上漲,尤其是房價的上漲。

  中指系統公佈數據顯示,2013年5月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米,環比4月上漲0.81%,自2012年6月連續第12個月環比上漲,正是在這樣內外熱錢湧動的市場背景下產生的。

  國傢統計局數據也顯示,2013年5月全國居住價格同比上漲3.0%。其中,住房租金價格上漲4.3%,水、電、燃料價格上漲1.9%,建房及裝修材料價格上漲1.1%。

  從國內環境來看,央行發佈的數據顯示,2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右,均高於政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。其中,5月末,廣義貨幣(M2)餘額104.21萬億元,同比增長15.8%,比上月末低0.3個百分點,比上年同期高2.6個百分點。M2 2013年同比增長13%表明市場流動性進一步寬松,穩定的經濟環境以及仍然較為寬松的貨幣政策一定程度上使CPI不斷面臨反彈壓力。

  此外,國傢統計局6月9日發佈數據顯示,2013年5月份,全國工業生產者出廠價格(PPI)同比下降2.9%,環比下降0.6%。工業生產者購進價格同比下降3.0%,環比下降0.6%。1-5月平均,工業生產者出廠價格同比下降2.1%,工業生產者購進價格同比下降2.3%。這個數據說明,2013年宏觀經濟數據在第二季度仍然不太樂觀。從宏觀經濟角度而言,如果上半年宏觀經濟數據有可能不樂觀,整個2013年上半年有可能仍然成為經濟觸底的市場階段,在這個階段,為瞭保證宏觀經濟"穩增長",央行有可能在第三季度再次降息或降準。"降息降準"後,適當釋放市場"流動性",刺激今年下半年宏觀經濟繼續復蘇反彈,也配合2.0版"四萬億"資金對於宏觀經濟"穩增長"的作用。

  "降息降準"的市場預期,再加上隨著我國經濟發展逐步進入新型城鎮化階段,農產品價格、勞動力、土地價格都在上漲,成本推動型通脹壓力與市場流動性的再次寬松將助推國內通脹預期的增加,同時,也將進一步助推中國新一輪的資產價格上漲。

  從國外環境來看,5月7日,澳大利亞聯儲貨幣政策會議決定降息至2.75%。此前的5月2日,歐洲央行決定下調歐元區主導利率25基點至0.5%的歷史新低。一天後,印度央行宣佈今年的第三次降息,將基準利率下調25個基點至7.25%。加上美國、日本仍在持續的大規模量化寬松政策,歐美流動性進一步趨於寬松。反觀中國,宏觀經濟處於弱復蘇態勢之中。與此同時,內外利差擴大背景下,熱錢壓境態勢明顯。這將導致國內輸入性通脹壓力加大。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,國內外兩種市場熱錢"流動性"寬松趨勢的重合,對國內物價上漲進而通脹的影響不容低估。在這樣多種因素影響之下,國內通脹預期的不可避免,國內大中城市的房價持續上漲也將繼續。

  我們看到,在國內外市場"流動性"充裕的市場背景下,2013年6月18日,國傢統計局公佈數據顯示,2013年5月與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有3個,持平的城市有2個,上漲的城市有65個,自2012年6月連續第12個月環比上漲。

  房價連續第12個月上漲的五大原因

  2013年5月房價自2012年6月止跌後連續第12個月環比上漲,從原因角度來講,同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,主要可分為五方面:

  第一、貨幣供應量增加導致市場熱錢流動性寬松與通脹預期,這是導致房價持續上漲的最根本的因素。

  國傢統計局數據顯示,1-5月平均,全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%,盡管這個值仍然在全年通脹控制目標4%以內,但是,CPI在過去高位基礎上的增長仍然暗示著通脹預期的加劇,會誘使人們繼續尋求投資保值增值的渠道。

  此外,央行的數據顯示,當前的信貸以及流動性擴張形勢較為迅猛,2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右,均高於政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。截止5月末,廣義貨幣(M2)餘額104.21萬億元,同比增長15.8%,比上月末低0.3個百分點,比上年同期高2.6個百分點。M2 2013年同比增長13%表明市場流動性進一步寬松與通脹預期的增加,仍然較為寬松的貨幣政策將誘使一部分投資客進入房地產市場,總體上利好2013年樓市,也會促使房價繼續上漲。

  第二、二手房交易20%個人增值稅政策執行"懸"空後,新房市場交易繼續放量,基本回歸到政策發佈之前的正常成交水平,政策對於新房市場來講影響並不大,最終導致量平價漲的結果。

  第三、市場基本面總體逐漸開始好轉,基本面好轉勢必會帶動成交量的上升,隨之會帶動供求關系緊張與價格堅挺,甚至開發企業開始利用"少量多批"、"封盤"等營銷手段,推動漲價的現象的上演,這樣的市場情況在一線城市及部分二線城市表現較為明顯。

  第四、以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環比在上漲,結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。

  中指系統數據顯示,2013年5月十大城市住宅均價為17202元/平方米,環比上月上漲1.05%。具體來看,廣州上漲2.52%,漲幅最大,成都漲幅為2.10%,北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間,重慶(主城區)、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間,武漢微幅上漲0.08%,漲幅最小。

  第五、品牌房企通過境內、外多渠道融資與加快銷售,資金面有所改善,資金面相對不緊張也會導致樓盤定價略微上調與房企在土地市場不斷搶地。

  同策咨詢研究中心數據顯示,2012年一季度140多傢上市房企中48%的企業速動比率在0.5以下,盡管部分企業仍然資金面相對緊張,行業整體償債能力較差,如果沒有充裕的現金流回收,資金鏈斷裂的風險加大,但是,相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說,大部分房企資金面有所改善,這也就導致開發商在定價上會相對比較靈活,不會再受制於資金面緊張的局面。

  土地價格上漲,"面粉"價格貴,房價難改上漲預期

  國傢統計局數據顯示,今年1-5月平均,全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%,暗示著通脹預期的仍然沒有消失,同時,通脹預期誘使房價上漲局面已經傳導至土地市場。

  從當前土地市場變化特征來看,同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,基本呈現如下四點特征:

  第一、宏觀市場"基本面"轉好,房企資金面不太緊張,品牌房企開始積極拿地"換倉"佈局下一輪市場發展機會;

  第二、當前土地市場熱點主要還是一二線城市,尤其是一線城市,品牌房企重返一二城市,突顯房企佈局戰略與一二線城市投資價值;

  從當前土地市場來看,由於一二線城市房地產市場"基本面"優於三四線城市,對於開發企業來講,選擇一二線城市進行拿地,無論對於開發企業,還是對於未來的購房者、投資客,總體上一二線城市土地保值增值的價值為開發企業、購房者、投資客都會帶來規避通脹預期的價值。因此,從土地市場熱點來看,開發企業出於戰略佈局考慮積極佈局一二線城市房地產市場。

  數據顯示,全國北上廣深四個一線城市前5個月土地出讓金1411.8億元,同比增3.5倍;上海6月將入市土地119.8萬平方米,環比5月漲130%,6月上海土地起始出讓金為去年同期7倍供地量再攀新高。一線城市退地潮與品牌房企重返一二城市的戰略佈局將共同突顯一二線的城市的投資價值,同時,也將助推這些區域的地價、房價繼續上漲。

  第三、拿地動作較多的基本為品牌房企,拿地地塊基本為優質地塊,證明從土地市場開始,優勢資源開始向品牌房企集中。以後整個房地產市場市場集中度會因此而逐漸提升;

  第四、土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較率高轉為樓板價的實際上漲。由於政策的幹預與土地市場回暖,土地市場總體溢價率會降低,但是,起始樓板價或成交樓板價會上升,也就是土地價格開始進入上漲通道。

  土地價格上漲,"面粉"價格貴,也就意味著房價難改繼續上漲預期。尤其是最近一段時間由於政府推地策略與品牌開發企業佈局策略的調整,品牌開發企業在一二線城市的土地市場興風作浪,"地王"現象頻出,導致當前土地市場虛熱,這有可能推動土地市場價格持續走高,房價自然而然也就不會降下來。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,從全國市場來看,當前,土地市場成交量開始大幅回升,土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下,當前仍然是相對比較好的拿地時機,在今年上半年,及時跑量回籠資金,然後將資金投入到土地市場拿地,換倉謀求下一輪市場的發展機會仍然是大多數房企戰略上的選擇。

  從土地市場未來發展趨勢來看,一方面優質地塊被具有資金實力的大型開發企業拿走,中小開發企業拿地的機會越來越少,另外一方面,優質地塊越來越少,隨著市場基本面的回暖,非優質地塊後期的推出也會引起部分大型開發企業的關註,此時,土地市場價格有可能因此而水漲船高,中小開發企業此時拿地心有餘力而不足。最終一部分中小房企因土地儲備不足會逐漸退出房地產市場,整體上加速房企之間洗牌與房地產市場的集中度的提高。

  對購房者建議:買早總比買晚劃算

  國傢統計局數據顯示,1-5月平均,全國居民消費價格總水平比去年同期上漲2.4%,盡管這個值仍然在全年通脹控制目標4%以內,但是,CPI在過去高位基礎上的增長仍然暗示著通脹預期的加劇,會誘使人們繼續尋求投資保值增值的渠道。

  此外,在歐盟與澳大利亞等國傢的降息、美國QE3、QE4推出、日本貨幣濫發等國外市場流動性泛濫的市場背景下,在國內"降息降準"的市場預期、通脹預期日趨明顯的市場背景下,熱錢會在中國樓市周邊尋找進入的機會。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,國內外兩種市場"流動性"寬松趨勢的重合,對國內物價上漲進而通脹的影響不容低估,或將引發中國新一輪的資產價格上漲。"新國五條"細則短期內的作用並不能改變房地產市場"基本面"已經趨好的事實。在這樣的市場背景下,房價持續上漲已不可回避。

  此外,和去年下半年相比,土地市場價格已經出現一定變化,土地市場由去年下半年以來的溢價率表現較率高轉為樓板價的實際上漲。也就是說,"面粉"在貴,"面包"勢必會漲價,也就是說,在土地成本上漲的市場背景下,房價也不可避免會持續上漲。

  因此,對於普通老百姓來講,隻要根據自身預算盡民間二胎金主風險可能早的買房就可以。在樓市基本面持續回暖與好轉的市場背景下,房價持續上漲已成為共識,"買早總比買晚劃算"是一個基本常識。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-19/09132255756.shtml
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