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  繼從嚴征收"20%個稅"、加強限購和提高二套房貸之後,4月10日,北京市住建委主任楊斌又表示,將對該市新建樓盤實施限價政策,增加"限房價、競價地"地塊的供應,"新盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格"。

  每經記者 王傑 發自北京

  在海淀區,還有兩個高端樓盤在2012年取得過預售證。"西山壹號院"最高擬售價格為60706元/平方米,住宅最高成交均價為47212元/平方米。"萬科如園"住宅擬售價格最高報60536元/平方米,住宅最高成交均價為42264元/平方米。這兩個項目的成交均價都低於萬柳地王項目的實際成本價。

  值得註意的是,該地塊所在的萬柳區域,目前已是比較成熟的高檔社區,2008年以後,區域內基本已經無期房住宅供應。周邊中介工作人員也向 《每日經濟新聞》記者證實,該區域最近幾年無新盤入市。

  去年7月,北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地,在央企"集體放棄"、萬科全程未舉牌的情況下,經歷瞭10次網上報價、46輪現場競價以及326輪回購面積博弈後,終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。

  中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件,最終勝出。據業內人士測算,扣除海淀區政府回購的面積後,該地塊樓面價約為4.29萬元/平方米,刷新瞭北京單價地王的紀錄。

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  2012年,北京土地市場最為引人註目的事件,當屬萬柳地塊的出讓。

北京欲推新房限價令 萬柳地王中槍陷定價難

  曾發起北京第一起集資建房的業內人士於凌罡當時就曾提出質疑:考慮到資金每年10%的利息成本,以及5000元/平方米的建房成本,兩年後,萬柳地塊的直接得房成本將達33億元,再考慮10%的其他成本(稅費和管理),每平方米不賣到59450元,開發商就是賠本賺吆喝。

  在中赫置地開發的項目中,以豪宅 "釣魚臺七號院"最為出名。記者查詢北京市住建委網站得知,該項目現房成交價超過11萬元/平方米。

  萬柳地王定價難

  當時就有分析指出,如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本,該地塊的項目成本接近6萬元/平方米,未來開盤價格在8萬元/平方米以上。

  北京高端項目失寵?

  中原地產市場研究部統計數據顯示,截至目前,在"國五條"出臺後的1個多月時間內,北京合計預售項目為16個,提供住宅套數為4521套,其中已簽約的住宅套數為1425套,簽約率為31.5%(4月以後因新政改變瞭對購房資格核驗的時間,以後預售項目體現到簽約數據起碼需要10天)。

  北京的樓市調控持續升級。

  因此,如果按上述北京新政執行,萬柳地王項目的成本價又明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價,在其取得預售許可證時,定價將面臨政策限制,中赫置地就可能賠本。

  記者致電中赫集團媒體發言人劉峰,試圖詢問該項目的開盤蘆竹建地貸款時間、預計售價、建設成本等問題,均未能得到回復。

  昨日 (4月17日),《每日經濟新聞》記者梳理發現,這一調控措施,將使一些地王項目遭遇"面粉貴過面包"的窘境,"香餑餑"變成瞭"燙手山芋"。備受關註的萬柳地王,就是一個典型案例,因為其可計算出的成本價,明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價,在取得預售許可證時,其定價策略將面臨政策限制。

內容來自sina新聞

  隨著調控政策的持續收緊,萬柳地王恐難復制"釣魚臺七號院"的成功模式。據相關媒體報道,北京住建委還擬對現房價格進行幹預。開發商將期房轉為現房銷售,這一"漏洞"也會被堵住。

  上海易居研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者分析道,中赫置地擁有高端住宅開發的實力毋庸置疑,但在高成本拿地後,卻面臨一系列調控政策,特別是限價政策,將使其項目陷入進退兩難的境地。即使有較好的成本控制能力,也很難再"榨"出項目利潤,甚至面臨成本不保的尷尬。因此,在政策變數下,很難保證項目不出現踉蹌的姿態。

  記者在北京市住建委的網站上,以"萬柳"為項目地址進行搜索,共查到11個預售許可證,取得時間從2003年到2008年不等,最近一個項目是2008年的萬柳華府尚園,其住宅擬售價格僅為4.4萬元/平方米,遠低於萬柳地王項目的實際成本價。

  在去年同期的3月到4月15日,北京入市的期房項目有24個,合計供應住宅套數為4863套。即是說,在新政後,北京供應項目實際並未明顯減少。

  在16個預售項目中,所有老項目相比前期預售的項目價格均明顯受到瞭抑制,成交均價基本平穩,出現平穩的主要原因是,預售價格從3月開始明顯受到瞭監管。

  中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,北京樓市成交價格已經停漲,主要影響來自於限價政策。短期來看,可能會抑制供應量,但對市場的影響非常直接。而且一旦這一政策執行時間過長,部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。雖然新建住宅需求依然存在,但可售房源明顯減少,而且少數可售房源價格相比之前持平,也影響瞭二手房的價格。

  "北京調控政策最嚴厲,從目前來看,北京樓市調控的政策壓力最大的並非二手房市場,反而是新建住宅市場。"張大偉說,如果監管時間超過兩個月,各傢房企不僅要面臨客戶需求變化的影響,其資金壓力也將明顯加大。所以預期在一兩個月的市場博弈後,很可能出現部分項目加快預售。房價目前來看,3個月內零上漲的可能性非常大,北京樓市調控的效果可以說將是全國最明顯的。

  嚴躍進分析指出,高調拿地容易引起各種關註,在地王現象遭打壓的情況下,高地價易使市場對其財務風險、拿地背景、操作透明度、捂盤惜售等形成質疑。同時,在國傢土地供給傾向於保障房及中小戶型產品的背景下,地王項目可能在未來市場中"失寵"。

  

  【樓盤熱詞:香河香城酈舍驗房步驟通州濱江帝景燕京航城五期孔雀大衛城一六線 大興保利春天裡亦莊新城規劃圖燕郊燕京航城房山綠城百合公寓美泉小鎮】

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07312112814.shtml
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