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  對此,韋華寧表示,主要得益於2012年銷售物業陸續進入結算階段,加上商業部分的租金也有貢獻,較去年同期增長34.2%。由於市場波動期銷售毛利率降低,導致凈利潤有所下降,但是簽約單價從去年的9600元每平米已經提升到瞭11189元每平米。

  第四點"持商業",大傢知道在2003年我們的第一傢購物中心就在重慶開業瞭,現在是最賺錢的購物中心之一。在那個時點上商業地產是一個新業務,當時吳亞軍董事長的考慮是土融屏東崁頂土融做一個項目,積累一些經驗,留一個團隊,邊走邊看,這是當時的想法。

  未來拿地項目,龍湖主要會從規模控制這個角度考慮,大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規模,會根據城市規模和位置不同做一些選擇。

  我們在過去這一輪的投資裡面整個土地獲取成本還是很便宜的,所以我相信水漲上來的時候我們的船也會高起來,會慢慢地把毛利做穩。

  邵明曉:從這屆中央政府對房地產行業的政策來看,我們認為未來會用市場的方法來進行樓市調控,這當中可能會有一個過渡,我們也註意到中央政府也在著力建立一個長效機制,所以說至少從目前看調控會持續一個平穩的態勢。這當中市場的力量還是在發揮作用,好的企業如果能夠真正地抓住客戶需求,把產品和服務做好,那麼這樣的企業就有機會勝出。

  其中,上半年營業額152.3億元同比增長4.7%;物業發展營業額為146.5億元,較去年同期增長3.7%;歸屬股東的核心凈利潤有所下降,為17.9%。

  韋華寧:在現有開業商場的基礎上我們又新增瞭約100萬平米的在建面積,將會陸續進入開業狀態,根據現有的香港會計準則,物業一旦確定瞭租賃策略之後,就會開始計算評估增值。所以當我們未來開業的商場面積增長較快時,數據就會增長得比較快。

龍湖地產堅守一二線城市 繼續加持商業地產

  "其他收入"增長比較快最主要的部分是因為我們在一些城市的地塊上率先進去做開發,率先提升區域價值,政府給瞭我們一些補貼收入,這一部分因為不是一個可以持續的收入,所以把它放入瞭"其他收入"部分。

  今年上半年我們有四個新商場確認瞭租賃策略,進入開工的狀態,如杭州下沙的時代天街,是一個24萬平米的商場,因為已經開工瞭,所以就實現瞭評估增值。

  而商業方面,邵明曉透露,龍湖會用15年的時間,不斷提升商業持有率。用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大商業地產的份額,也不排除過程當中如果有好的機會,再調整一下速度。

  以下為龍湖地產2013年中期業績發佈會現場實錄:

  8月19日,龍湖地產在香港召開瞭2013年上半年的業績發佈會,其公司高層龍湖地產董事長吳亞軍、龍湖首席執行官邵明曉以及龍湖首席財務官韋華寧出席瞭發佈會。

  值得一提的是,龍湖上半年銷售224億元完成全年目標460億元的50%,均超出歷年的完成比例。

  土地方面,上半年新增10幅地塊,增加150萬平方米的土地儲備。首次進入昆明、長沙以及蘇州,成功佈局華中地區。

  現場提問:今年上半年龍湖的毛利率有所下降,未來走向是怎樣的?

  現場提問:我們註意到財務報表中,changeinfairvalueofIP(投資性物業公允價值變動)與otherincome(其他收入)分別增長131.3%和175.8%,這兩項具體指什麼,為何會有如此快速的增長?

  現場提問:之前有報道提及中國70個城市裡面有69個房價上升,龍湖是否擔心中央繼續收緊對樓市的政策?

  這一部分銷售的達成會在2015年陸續進入結算管道,對於2015年以後整體毛利恢復和提升會有非常大的幫助。

  比較可喜的是在今年上半年我們所實現的224億合同銷售額,簽約單價從去年的9600元每平米已經提升到瞭11189元每平米。

  在發佈會中,邵明曉強調龍湖的"擴縱深、近城區、控規模、持商業"策略。他表示,從2011年之後,龍湖內部把一二線城市做得更加聚焦,未來的選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。

  韋華寧:今年上半年的毛利同比去年的峰值是有下降的,這主要還是因為2011年下半年和2012年全年市場波動期我們銷售的物業已經開始陸續進入結算管道,這一部分物業的毛利因為在市場波民間二胎借款利率任何問題免費諮詢動時期出售,所以和之前相比相對低一些。

  現場提問:龍湖將來有四個發展的策略,"擴縱深、近城區、控規模、持商業",能否具體解釋一下?控規模是否有具體的限制?另商業的毛利率是否會一直保持80%左右?

  邵明曉:我們講到策略之一是"擴縱深",實際上是確定龍湖在未來一段時間內進入城市的選擇。我們一直強調龍湖聚焦於一二線城市,這是過往幾年我們一直在做的,這一點同行也已經認識到瞭,所以現在一二線城市競爭比較激烈。

  從2011年之後,龍湖內部把一二線城市做得更加聚焦,我們未來的選擇城市范圍就是24個年銷售額超過400億元的城市。

  第二個策略是"近城區",早期的時候龍湖做瞭很多郊區的低密度樓盤,市場上客戶的結構發生變化以後,我們更多關註要在靠近市中心地區拿地,不一定最核心,但一定是近城區,我們在去年和今年上半年拿的土地已經實現瞭這樣一個目標。去年一年買瞭890萬平方米的土地,今年上半年又買瞭350萬平方米的土地,所以今年下半年我們在土地市場上就可以很從容瞭,這一輪土地換倉非常成功。

  第三個策略是"控規模",背後的邏輯是高周轉,所以龍湖未來拿地項目主要會從規模控制這個角度考慮,大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規模,會根據城市規模和位置不同做一些選擇。

內容來自sina新聞

  我們從2011年開始就提出要把增持商業作為一個戰略,用時15年。現在回頭看為什麼我們要用15年的時間?在2011年的時點上我們開始用資源投入,大概每年開1-2個購物中心,把每年銷售回款的10%以內投入到商業地產。這個步驟實際上並不快,這樣邊做邊成功地往前走,而不是大舉地做,因為我們也預估到商業地產將來的競爭會非常激烈,所以我們在選址上、在城市選擇上非常嚴格。比如我們現在商場的佈局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等。從微觀上說,我們的商場選址要麼就是地鐵商業帶,要麼就是一個新核心區的中心。

  在速度上,商業地產做得其實並不快,我們希望做一個成一個,開業商場的計劃是今年年底在成都,明年在北京,而不是大規模一擁而上,就是考慮到商業地產一定會遭遇到激烈競爭。實際上龍湖還是預估到這些情況的,我們也有充分的準備,包括堅定地去做瞭一些鋪排,團隊經驗的積累等。

  最後一個問題是關於商業地產的毛利率,超過80%肯定不是常態,嚴格來講這個區間在70%左右是正常的,個別新開的場子更低都有可能。但是通常以三年作為一個周期,經過幾輪調整,商場會進入到穩定經營的層面。

  當然未來的購物中心、商場的競爭可能會非常激烈,但是有準備的、做得好的在這當中還是能夠存活下來的。所以,我們講要用15年的時間,用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大我們商業地產的份額,也不排除過程當中如果有好的機會,再調整一下速度。

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本文導航

  • 龍湖地產:堅守一二線城市
  • 現場提問:公司是否有關註近期深圳前海那邊的拿地?


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/10462341710.shtml
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